転勤時に留守宅を賃貸に出すなら「リロケーション」！契約の進め方や注意点も解説
転勤が決まった際、ご自身の持ち家をどうするかは悩ましい問題ですよね。長期間家を留守にすると、防犯面や建物の劣化が心配になりなるほか、売却するにはまだ早いものの、空き家のまま放置するのも不安です。
そんな時に注目されているのが「リロケーション」と呼ばれる、転勤中に家を期間限定で貸し出す賃貸方法です。通常の賃貸とは異なり、契約期間が決まっており、帰宅後に確実に自宅を取り戻せる安心感があります。
本記事では、リロケーションの仕組みや費用、税金に関すること、メリット・デメリットについてわかりやすく解説します。これから転勤や海外赴任でご自宅を空ける方にとって、役立つ内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。
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転勤時の留守宅は賃貸に出せるの？
転勤が決まったとき、持ち家をどうするかは多くの方にとって悩みどころです。空き家のまま放置するのは、防犯面や建物の劣化といったリスクがある一方で、売却や完全な賃貸に出すのは戻ってくる前提があると難しいもの。
そんなときに検討されるのが、「リロケーション」と呼ばれる一時的な賃貸方法です。転勤などのやむを得ない事情で住まいを一定期間離れる場合でも、安心して自宅を他人に貸し出せる仕組みが整っています。
この章では、リロケーションの基本的な仕組みや、通常の賃貸との違いを詳しく解説します。
一時的な転勤による賃貸におすすめの「リロケーション」とは？
リロケーションとは、主に転勤などの理由で自宅を一時的に離れる人が、その期間中に家を第三者に貸し出す仕組みのことを指します。
多くの場合、リロケーションを専門とする仲介業者（リロケーション会社）を通じて手続きを進める形になります。転勤者自身が遠方に引っ越すことになるため、現地での入居者対応や家賃の回収、設備トラブルへの対応などを自分で行うのは現実的ではありません。そのため、これらの業務を代行してくれるリロケーション会社の存在が欠かせないのです。
リロケーションでは、通常「定期賃貸借契約」と呼ばれる契約形態を用いて賃貸が行われるため、契約期間が終了すれば確実に家を明け渡してもらえる仕組みです。これにより、一般的な賃貸住宅によくある「戻ってきたときに住む場所がない」という事態を避けられます。
リロケーションと通常の賃貸の違いとは？
自宅を貸すといっても、リロケーションと普通借家契約とでは大きく性質が異なります。もっとも大きな違いは、契約形態です。通常の賃貸では「普通借家契約」が使われることが多く、契約期間が満了しても自動更新されることが一般的なケースです。貸主が戻りたいと思っても、正当な理由がなければ立ち退きを求めるのは難しく、家を取り戻せないケースも出てきます。
一方、リロケーションでは「定期借家契約」が使われます。これはあらかじめ契約期間を定めておくことで、その期間が満了すれば契約が終了し、入居者は確実に退去しなければなりません。つまり、あらかじめ「いつまでに戻る」という前提がある場合でも、そのスケジュールに合わせて自宅を確実に返してもらえるという安心感があるのです。
リロケーションの二つの方式とは？
リロケーションには、契約の仕組みによって主に2つの方式があります。「管理委託方式」と「転貸借方式（サブリース）」です。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分のライフスタイルや希望する管理の度合いに合わせて選ぶことが大切です。この章では、それぞれの特徴をわかりやすく解説していきます。
管理委託方式
管理委託方式とは、貸主と借主が直接賃貸契約を結び、リロケーション会社はその仲介や管理のみを担うスタイルです。つまり、契約の当事者はあなた（貸主）と入居者であり、リロケーション会社はその橋渡しをする存在となります。
この方式のメリットは、仲介手数料や管理費用が比較的安く済む点です。また、家の賃料設定や契約条件にも柔軟に対応しやすいため、収入の最大化を目指しやすい傾向があります。
一方で、家賃の滞納や設備トラブルなどが発生した場合、最終的な責任は貸主自身にあります。リロケーション会社が一定の対応をしてくれるとはいえ、トラブル時の対応負担がゼロになるわけではないため、ある程度自分でも状況把握が必要です。信頼できる入居者を選ぶことと、事前の契約条件をしっかり整えておくことが重要になります。
転貸借方式（サブリース）
転貸借方式、いわゆるサブリースとは、まず貸主がリロケーション会社と契約を結び、その会社が第三者（入居者）と再度契約を交わすという形式です。貸主と入居者は直接契約を交わさないため、管理や交渉ごとをすべてリロケーション会社に任せることができます。
この方式の大きな特徴は「家賃保証」がある点です。たとえ入居者が家賃を滞納したとしても、リロケーション会社から一定の賃料が支払われる契約となっていることが多く、安定した収入が見込めるという安心感があります。また、入居者とのトラブル対応などもすべてリロケーション会社が行ってくれるため、遠方からでもほとんど手間なく運用が可能です。
ただしその分、管理費や手数料は高めに設定される傾向があり、手元に残る家賃収入は少なくなる可能性があります。また、契約内容によっては途中解約がしにくい場合もあるため、契約前にはしっかりと確認を行うことが大切です。安心と手間のなさを重視する人には、向いている方式だといえるでしょう。
リロケーションにかかる費用
リロケーションを検討する際、気になるのが「どれくらい費用がかかるのか」という点です。家を貸すことで家賃収入は得られるものの、リロケーションには初期費用や維持費、税金などさまざまなコストが発生します。
事前に必要な費用を把握しておくことで、手元にどれくらいの収益が残るのかをシミュレーションしやすくなります。
ここでは、具体的にどのような費用がかかるのかを4つの項目に分けて解説していきます。
リロケーション管理サービスの契約費用
リロケーション会社と契約する際には、初期費用として「契約手数料」や「管理開始時の準備費用」などが発生します。これは通常、家賃の1か月分程度が相場とされています。加えて、月々の管理料として家賃の5％〜15％ほどを支払うケースが一般的です。
また、サブリース（転貸借方式）を選んだ場合、家賃保証がある分、管理料が少し高めに設定されていることもあるため、契約内容をよく確認しましょう。
費用を抑えたいなら、管理委託方式を選ぶという選択肢もありますが、その分自分で対応する範囲が増えるため、バランスが重要です。
リロケーション前の自宅の清掃費用など
入居者を募集するにあたり、部屋の清掃や修繕はほぼ必須です。特に長期間住んでいた場合、壁紙の張り替えや床のクリーニング、設備の点検などが必要になることがあります。これらを怠ると、入居希望者が見つからない原因にもなるため、できるだけ状態の良い物件として提供することが大切です。
また、ハウスクリーニングの費用は部屋の広さによりますが、ワンルームであれば2万円〜3万円、3LDKクラスだと5万円以上かかる場合もあります。その他、水回りの修理やエアコンの清掃なども含めると、それなりの出費になるため、事前に見積もりを取っておくと安心です。
収入にかかる税金
自宅を賃貸に出して得られた家賃収入には、当然ながら税金がかかります。具体的には「不動産所得」として所得税の課税対象となり、確定申告が必要になります。
ただし、収入全額が課税対象になるわけではなく、必要経費（管理費、修繕費、減価償却費など）を差し引いた金額が所得とみなされます。例えば、管理会社に支払った費用や清掃費用も経費として計上できるため、領収書などはきちんと保管しておくことが大切です。
また、海外転勤の場合は、日本にいない期間でも「日本の不動産から得た収入」として確定申告が必要です。
その際、納税管理人を立てる必要があるため、事前に手続きしておくとスムーズです。
物件を維持する費用
自宅を貸し出す場合でも、「持ち主」であることに変わりはないため、維持管理に関わる費用は引き続き発生します。具体的には以下のような費用が挙げられます。
固定資産税：年1回の納税が必要。地域や建物の評価額により金額は異なる。
管理費：マンションなどの場合、共用部分の維持費用として毎月徴収される。
修繕積立金：将来の大規模修繕に備える積立金。マンションでは必須。
火災保険料：貸す場合も引き続き保険加入が必要。
このように、リロケーションは収入が得られる一方で、思っている以上に出費も多いもの。収支のバランスを見極めたうえで、事前に必要経費をしっかりと把握しておくことが成功のカギとなります。
リロケーションではどのくらいの収入が得られる？
リロケーションを利用して自宅を貸し出した場合、実際どのくらいの収入が得られるのかは気になるところです。家賃収入＝まるごと手取り、というわけではなく、先ほど紹介したような経費が差し引かれた金額が最終的な収益になります。
まず基本として、賃貸で得た家賃収入からは以下のような経費が差し引かれます。
管理会社の手数料（月額家賃の5〜15％程度）
ハウスクリーニングや原状回復費用
固定資産税・管理費などの維持費
火災保険などの保険料
所得税（確定申告が必要）
たとえば月15万円の家賃で年間180万円の収入がある場合でも、実際の手取りは130万円〜150万円程度になることもあります。清掃費や修繕費がかさんだ年などは、さらに少なくなる可能性もあるでしょう。
また、空室期間があるとその間の収入はゼロになるため、スムーズに入居者が見つかるように、物件の状態を整えておくことも大切です。
転勤時留守宅を賃貸に出すリロケーションのメリット
自宅を離れることになる転勤。その間、家をどうするかは悩ましい問題です。空き家にしておくと防犯や管理面で不安が残りますし、住まないのに維持費だけがかかるのは非効率。
そこで注目されるのが「リロケーション」です。リロケーションを活用することで、空き家リスクを回避しつつ、家賃収入を得るという選択肢が可能になります。
ここでは、そんなリロケーションの具体的なメリットを3つ紹介します。
空き家状態を防げる
最も大きなメリットの一つが「空き家を避けられること」です。人が住んでいない家というのは、想像以上に劣化が早いもの。湿気がこもってカビが生えたり、水道管や排水溝が詰まったり、換気不足で木材が傷んだりと、ダメージが積み重なってしまいます。
また、長期間空き家にしていると、空き巣や不法侵入といった犯罪のリスクも高まります。実際、ポストに郵便物がたまりっぱなしになっている家は「留守だ」と一目でバレてしまいますし、放火などの標的になるケースもゼロではありません。
リロケーションで人が住んでいれば、こういったリスクを大きく軽減できます。管理会社が定期的に点検してくれる場合も多く、安心して転勤期間を過ごせるでしょう。
家賃収入を得ることができる
もう一つの大きな魅力は「家賃収入が得られること」です。住んでいない家でも、固定資産税やマンションの管理費など、何かと費用はかかります。だったら、その期間だけでも家賃収入でカバーできるのはありがたい話です。
たとえば月10万円で貸すことができれば、年間で120万円の収入になります。そこから経費を差し引いても、手元にまとまったお金が残るケースもあります。貯蓄や将来の住宅ローン返済に充てたり、単身赴任先での生活費に使ったりと、活用方法はさまざまです。
資産を「眠らせる」より、「活かす」ことで、自宅が収益を生む存在になるのは非常に効率的です。
定期借家契約なら決まった期間で退去してもらえる
リロケーションの多くは「定期借家契約」を利用して賃貸されます。この契約形態のポイントは、「契約期間が終了したら退去してもらえる」という点にあります。
通常の賃貸契約（普通借家契約）だと、契約満了時に入居者が住み続けたいと言えば、原則として断るのが難しいケースもあります。でも定期借家契約なら、最初から「○年後には退去してもらう」という条件で契約を結ぶことができるため、スムーズに自宅へ戻ることが可能です。
つまり、「3年間の転勤だから、3年後には確実に自宅に戻って住みたい」という人にとっては、非常に使い勝手の良い契約形態と言えるでしょう。
転勤時留守宅を賃貸に出すリロケーションのデメリット
リロケーションには多くのメリットがありますが、一方で注意すべきポイントやデメリットも存在します。
物件を人に貸すという行為には、ある程度のリスクや制約がつきものです。ここでは、実際にリロケーションを始める前に知っておきたいデメリットを詳しく解説します。
後から「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないように、しっかりと理解しておきましょう。
定期借家契約は家賃の相場が低め
リロケーションで多く使われる「定期借家契約」は、期間満了で確実に退去してもらえるというメリットがある一方、家賃相場がやや低くなる傾向があります。
というのも、定期借家契約では契約期間が終われば必ず退去しなければならず、借主にとっては「ずっと住み続けられない」という制約があります。そのため、長く住みたい人には敬遠されがちで、需要が限られてしまうのです。結果として、貸主側は家賃設定を少し下げて借主を募集することになるケースも少なくありません。
短期間だけの転勤ならそれでも十分かもしれませんが、収入重視で考えている人には少し物足りなさを感じるかもしれません。
住宅ローン関係に注意
自宅に住宅ローンが残っている場合、勝手に賃貸に出すと契約違反になる可能性があります。住宅ローンはあくまで「自分が住むための家」を前提として融資されているため、転勤を理由に他人へ貸す場合には、金融機関からの承諾が必要です。
場合によっては「事業用ローン」へ借り換えるよう求められることもあります。ただ、実際には「転勤の間だけ」「将来的には戻ってくる」という条件であれば、了承してくれる金融機関も多いので、まずは相談してみるのがベストです。
また、リロケーション中は「住宅ローン控除（減税）」の対象外になります。これは、自宅に住んでいない期間は適用されないからです。控除額が大きい人ほど、この点は損に感じるかもしれません。
契約者によっては住宅の状況が悪くなる可能性も
リロケーションでは、自分の家に他人が住むことになります。当然ながら、入居者の使い方次第では室内が汚れたり、設備が傷んだりするリスクもあります。
たとえば、壁紙に大きな傷がついていたり、ペット禁止なのにペットを飼っていたりといったトラブルが起こることも。また、通常の使用の範囲内であっても、数年経てばどうしても劣化は避けられません。
契約時に「原状回復」のルールをきちんと定めておけば、退去時に修繕費を請求することも可能ですが、すべてが完全に元に戻るとは限らないという点は理解しておくべきです。大切なマイホームだからこそ、「多少の使用感は許容できるかどうか」を自分の中で決めておくと安心です。
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転勤時の留守宅をリロケーションで賃貸に出す流れ
リロケーションを活用して自宅を貸し出すには、どのようなステップを踏めばいいのでしょうか？初めての人にとっては流れがわかりにくく、不安に感じることもあるかもしれません。
ここでは、実際のリロケーション開始までの手順をわかりやすくまとめました。
リロケーションサービスの会社を選ぶ
まずは、信頼できるリロケーション会社を選びましょう。会社によってサービス内容や料金体系、対応エリアなどに違いがあります。ネットで比較検討するのも良いですが、複数社に問い合わせて見積もりを取るのがおすすめです。
対応が丁寧か、実績があるか、質問への返答が的確かなどもチェックポイントです。
条件などを設定する
物件を貸し出す際には、家賃、契約期間、ペットの可否、設備の使用条件など、細かな項目を事前に決めておく必要があります。自分の希望だけでなく、相場や需要も踏まえてバランスよく設定することがポイントです。
特に「戻ってくる時期」が明確であれば、契約期間の設定は非常に重要です。
入居者を募集する
条件が整ったら、リロケーション会社が入居者の募集を開始します。ポータルサイトや自社ネットワークを活用して、物件に合う入居者を探してくれます。
募集の反応が少ない場合は、家賃や条件の見直しも視野に入れましょう。
メンテナンスなどを済ませる
入居前には、ハウスクリーニングや設備の動作確認、修繕が必要な箇所のチェックを行います。物件の印象を左右する部分なので、丁寧に対応しておきたいところです。
特に水回りやエアコンなどはトラブルになりやすいため、事前点検が大切です。
入居者の審査と契約を実施する
最終的に入居希望者が決まれば、リロケーション会社による入居審査が行われ、問題がなければ契約に進みます。契約後、鍵の引き渡しを経て、入居開始となります。
転勤時の留守宅を賃貸に出す際のポイント
リロケーションをスムーズに進めるには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
思い出の詰まったマイホームを他人に貸すからこそ、準備や契約内容を丁寧に整えることが安心につながるため、しっかりと確認しておきましょう。
ここでは、リロケーションを始める前に意識しておきたい注意点を解説します。
状況に適したリロケーション会社や方式を選択する
まず大切なのは、自分の状況に合ったリロケーション方式を選ぶことです。
「数年後には確実に戻る予定」「リスクを最小限にしたい」など、ライフプランに合わせて「管理委託方式」か「転貸借方式（サブリース）」を選びましょう。
また、会社選びも重要なポイントです。リロケーション会社によって得意な地域やサービスの内容、対応力に差がありますので、複数の会社を比較検討するのがおすすめです。
なお、リロケーション方式によって、家賃収入の手取りにも差が出てくる点にも注意が必要です。たとえば転貸借方式は家賃保証があって安心ですが、管理料や手数料が高めなため、実際に手元に残る金額は少なくなります。
一方、管理委託方式は費用が抑えられるぶん、借主との直接契約となり、トラブル時には自分で対応するリスクも。ご自身の「手間をかけられる余裕」「どこまで任せたいか」をよく考えたうえで選択すると失敗が少なくなります。
賃貸に出す前の状態を記録しておく
リロケーションでトラブルになりやすいのが「退去時の原状回復」です。借主が「もともと傷があった」と主張し、貸主が「傷つけられた」と反論するケースも少なくありません。
これを防ぐには、貸し出す前に写真や動画で室内の状態を記録しておくことが大切です。壁や床、キッチンや浴室など、使用頻度の高い場所は特に念入りに撮影しておくと安心です。
定期借家契約の期間設定は転勤の状況に合わせて考慮する
定期借家契約は、契約期間が終了すれば確実に退去してもらえる仕組みですが、「期間の設定」がカギになります。たとえば「3年の転勤予定だったが、2年で戻れることになった」といったケースもよくあります。
そのため、少し余裕を持たせて2年契約＋更新可能などの工夫をしておくと、急な帰任にも柔軟に対応できます。帰任日が確定していない場合は、リロケーション会社と相談しながらフレキシブルに設定するのが理想的です。
リロケーション会社を選ぶならここをチェック！
自宅を安心して貸し出すためには、信頼できるリロケーション会社を見つけることが不可欠です。
同じようなサービスに見えても、対応力や実績、サポート内容には大きな差があります。ここでは、会社選びの際に確認すべきポイントを紹介します。
実績が豊富かを確認しておく
実績がある会社は、入居者の募集力や契約トラブルへの対応力が高い傾向にあります。特に「管理戸数の多さ」や「創業年数」などは、信頼性を測る一つの指標になります。
ウェブサイトやパンフレットで会社の管理実績を確認し、「これまでにどんな物件を扱ってきたか」も見ておくとよいでしょう。
丁寧にヒアリングしてくれるか
ヒアリングの丁寧さも重要なポイントです。たとえば「転勤の期間」「物件へのこだわり」「将来的な住み替えの可能性」など、状況を細かく聞いてくれる会社は、オーナー目線で最適な提案をしてくれます。
逆に、こちらの事情をろくに聞かずにマニュアル通りに進めようとする会社は要注意です。
収支報告書を出してくれるか
物件を貸し出した後は、家賃収入や経費などの管理が必要になります。収支報告書をきちんと定期的に出してくれる会社であれば、お金の流れを把握しやすく、確定申告時にも便利です。
「報告書のサンプルを見せてもらえますか？」と聞いてみるのも良い確認方法です。
入居者がスムーズに決まりそうか
入居者募集のスピードは、収益に直結します。募集がなかなか決まらず空室期間が長引けば、それだけ収入は減ってしまいます。
さらに注目したいのは、リロケーション会社の「入居者のターゲティング力」です。どんな層に向けて物件をアピールするかによって、成約までのスピードや条件が変わってきます。たとえば「転勤族のファミリー」や「法人契約の単身赴任者」など、需要の高い層を見極めている会社は、安定した入居実績があります。会社によっては、法人契約に強い、人事部門と提携している、企業の社宅斡旋をしているなどの特徴があります。
また、入居審査がしっかりしているかどうかも、後々のトラブル回避につながるのでチェックしておきましょう。これらの情報も確認しておくと、入居までの流れがスムーズになるでしょう。
【FAQ】転勤 留守宅 賃貸に関するよくある質問
こちらの項目では、転勤の際における留守宅の賃貸についてのよくある質問を紹介しています。
住宅ローンのまま賃貸に出すとばれる理由は？
金融機関から届くハガキの返送や、転送設定していない郵便物などで、貸していることが発覚するケースがあります。また、近隣住民や管理会社経由でバレることも。
金融機関に無断で賃貸に出すと、契約違反とみなされ、一括返済を求められる可能性もあります。必ず事前に相談し、承認を得るようにしましょう。
海外に転勤する場合税金はどうなる？
日本国内にある不動産から得た家賃収入については、たとえ海外に住んでいても日本で課税されます。そのため、確定申告が必要です。
また、海外在住中は「納税管理人」を立てる必要があります。税理士や専門サービス（例：MailMate）に依頼するケースも増えています。
住宅ローンがあるが転勤。親が住む場合はどうなる？
住宅ローンがあっても、自分が所有者のまま転勤で親が住む分には、金融機関から問題視されにくいケースが多いです。住宅ローン減税も引き続き受けられる可能性があります。
ただし「親に住まわせる」ことを理由に、完全に自分が居住しない状態が長く続いたり、所有権を移すような手続きをすると、ローン契約違反になることも。気になる場合は、事前に金融機関や税務署に相談しておくのが安心です。
参考：国税庁「No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等」
まとめ
転勤で自宅を空けることになったとき、リロケーションという選択肢は非常に有効です。家を有効活用しながら家賃収入を得られるだけでなく、空き家リスクや老朽化を防ぐこともできます。
ただし、定期借家契約の家賃設定、住宅ローンの承諾、入居者の管理など、注意すべきポイントも多くあります。自分のライフスタイルや転勤の期間に合わせて、適切なリロケーション方式・会社を選ぶことが成功の鍵です。
この記事を参考に、リロケーションの流れや仕組みを理解し、納得のいく選択をしてみてくださいね。
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もし海外や遠方に転勤した際に「自宅に届く郵便の管理ができない…」という悩みがあるなら、MailMate（メールメイト）の活用がおすすめです。
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また、海外転勤者向けの「納税管理人代行サービス」も提供しており、家賃収入の確定申告に不安がある人にもぴったりです。30日間の返金保証もありますので、気になる方はぜひ試してみてくださいね。
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